固定資産の評価について
評価額とは
地方税法において、固定資産の評価額とは「適正な時価」をいうものとされています。
土地については、売買実例価格を基準として求める正常売買価格に基づいて、適正な時価を求めることとされています。この場合の正常売買価格は、土地の所有者がその土地を売買するときに成立すると期待される価格を目途として評定するものです。
家屋の「適正な価格」を算出する方法としては、実際の取得価格、売買実例価格などを基準にする方法も考えられますが、これらを基準にすると、個々の取引事情などにより、格差が生じ、不平等になってしまいます。そこで現在行われているのが「再建築価格方式」といわれる評価方法です。総務大臣が定めた「固定資産評価基準」によって再建築価格を基準に評価するもので、公平かつ適正であるということがいえます。
土地の評価方法
土地の評価は、総務大臣が定めた固定資産評価基準に基づいて、地目別に定められた評価方法により市町村長がその価格を決定します。
宅地の評価
平成6年度の税制改正により地価公示価格等の7割を目途に評価を行っています。
都市計画区域内
地価公示価格や不動産鑑定士による評価を活用し、市内の道路の路線価を決定します。
路線価とは道路につけられた価格のことであり、具体的には道路に接する標準的な宅地の1平方メートル当たりの価格をいいます。
路線価をもとにして、各宅地の状況（奥行、間口、形状等）により必要な補正を行い、評価額を求めます。
都市計画区域外
宅地の沿接する道路の状況、家屋の疎密度、その他の利用上の便を総合的に考慮し、おおむねその状況が類似している宅地の所在する地域ごとに状況類似地区を選定し、地区内の標準的な宅地について価格を付設し、その1平方メートル当たりの単価に各筆の地積を乗じて評価額を求めます。
農地・山林・原野・雑種地等の評価
原則として、宅地（都市計画区域外）と同じく「標準地」を選定し、売買の実例価格、付近の土地の評価額に基づくなどの方法により評価します。ただし、雑種地は使用状況によっては宅地に準じた評価をする場合があります。
家屋の評価方法
新築・増築家屋の評価
新築・増築された課税対象となる家屋の評価額は以下のように算出します。
1．家屋の屋根、外壁、各部屋の内装などに使われている資材や設備の状況などを税務課職員が調査（家屋調査）に伺います。
2．調査内容をもとにして、国が定める固定資産評価基準に従い、再建築価格を求めます。
3．求められた再建築価格に経過年数に応じた経年減点補正率をかけることによって評価額が算出されます。
評価額＝再建築価格×経年減点補正率
・再建築価格
再建築価格とは、評価の対象となった家屋と同一のものを評価の時点でその場所に新たに建てる場合に必要とされる建築費です。
・経年減点補正率
経年減点補正率とは、家屋の建築後の年数の経過によって生じる損耗の状況による減価等を表したものです。
既存家屋の評価
評価額は、上記の新増築家屋の評価と同様の数式により求めますが、再建築価格は、建築物価の変動分を考慮します。なお、仮に評価額が前年度の価格を超える場合でも、決定価格は引き上げられることなく、通常、前年度の価格に据え置かれます。
（注）家屋の場合は、原則として評価額が課税標準額となります。
償却資産の評価方法
償却資産の所有者は毎年1月1日現在における償却資産について、その所在、種類、数量、取得時期、取得価格、耐用年数、見積価格等、償却資産課税台帳の登録および価格の決定に必要な事項を1月31日までに償却資産の所在地の市町村へ申告することとされています。
そして、申告していただいた償却資産を固定資産評価基準に基づき、取得価格を基礎として、取得後の経過年数に応ずる価値の減少（減価）を考慮して評価します。
・前年中に取得された償却資産
・前年前に取得された償却資産
評価替え
土地と家屋については、原則として3年毎に評価額を見直す制度、言い換えれば3年間評価額を据え置く制度がとられています。
令和3年度に評価替えが行われましたので、次回は令和6年度に評価額が見直されることになります。
なお、土地の価格については、分合筆や地目の変更などがあった場合や、令和4年度・5年度においても地価の下落があり、価格が据え置くことが適当でない場合においては、簡易な方法により、評価の修正ができることとなっております。
更新日：2022年09月08日